„Capcanele” Contractului de închiriere a spațiului locativ

280
Andrei Domenco
Andrei Domenco

Închirierea unei locuințe nu mai reprezintă de mult timp o situație de ultim resort, devenind din ce in ce mai des intalnită în rândul populației. Factori precum costurile ridicate ale achizitionării unei locuințe, conduc deseori la necesitatea apelării la încheierea unor astfel de contracte.

La etapa actuală după contractul de vânzare-cumpărare, contractul de locațiune pare a fi cel mai des întâlnit între părți și fiind de o importanță practică majoră prin care se transmite dreptul de folosință-ca un drept de creanță și nu ca un drept real.

Contractul de închiriere a spaţiului locativ este o varietate specială a contractului de locaţiune, avînd ca obiect o locuinţă şi fiind supus unei reglementări speciale. El reprezintă acel contract prin care o persoană (locator) se obligă să asigure unei alte persoane (locatar sau chiriaş) folosinţa temporară a unei locuinţe, în schimbul unei sume de bani.

Astfel, legiuitorul la încheierea acestor contracte prevede o serie de drepturi și obligații iar abuzul unora dintre ele duce la așa zisele „capcanecare de facto nu reprezintă altceva decât rezultatul lipsei de atenție sau a lipsei de informare a celor interesați să încheie un astfel de contract.

1.1 Calitatea Locatorului

Prima chestiunea care necesită a fi verificată este a ceea a calității locatorului și anume și anume faptul că cel care ne dă în chirie bunul imobil să fie:

  1. a) Proprietarul imobilului, pentru probarea acestui fapt urmează să solicităm de la acesta un extras de la Oficiul Cadastral Teritorial în continuare “OCT” în care este indicat proprietarul sau proprietarii bunului ce urmează să-l închiriați. O normă legală în acest sens o putem găsi în Legea nr.75/2015 în alin. (2) art. 34 unde se menționează că la contract se anexează extrasul din Registrul Bunurilor Imbolie, care confirmă dreptul de proprietate al locatorului asupra locuinței care urmează să fie transmisă spre închiriere.[1]

Un alt act care poate dovedi această calitate este deținerea unui titlu de proprietate și anume Contractul de vânzare-cumpărare a bunului imbolui care este obiectul contractului dvs prin care se atestă faptul că prezumatul proprietar are calitatea de cumpărător în acest contract. În această ordine logică mai putem oferi cu titlu de exemplu contractul de donație, moștenirea etc.

Un certificat fiscal emis de Serviciul Fiscal de Stat sau de un organ din subordinea acestuia cum sunt direcțiile de administrare fiscală pot dovedi la fel calitatea proprietarului.

  1. b) Persoana împuternicită de proprietar, în acest caz persoana dată va trebui să vă pună la dispoziția dvs o procură sau un alt act juridic care demonstrează faptul că deține dreptul din partea proprietarului de a vă oferi acest spațiu în chirie. Tot aici sunt alte aspecte la care urmează să fim atenți într-u veridicitatea împuternicirilor oferite și anume faptul că în procură să fie indicat un termen de valabilitatea deoarece în lipsa acestuia ea are un efect juridic timp de un an de la întocmirea acesteia. În situația când în procură nu este indicată data întocmirii acesteia, ea este nulă. Prin urmare, este foarte important de cunoscut acest moment în vederea evitării deținerii unei procuri nule.
  2. c) Locatarul, aici situația este similară unei noi chirii cu condiția ca să existe acordul locatorului la încheierea unui contract de sublocațiune.

În concluzie, acesta este primul lucru care trebuie să-l facem la încheierea unui asemena contract prin care ne asigurăm că persoana care ne închiriază spațiul este proprietarul imobilului respectiv sau deține acest drept cel puțin, deoarece, deobicei chiriașul nu cere prezentarea unei procuri sau a unui act ce arată că deține titlu de proprietar iar acesta poate fi un prieten al proprietarului care deține cheia și nu are nici un drept să închirieze bunul de unde ulterior apar și problemele.

1.2 Majorarea Chiriei

Aici atenționez faptul că obiectul abordării va fi spațiul locativ privat, cuantumul chiriei stabilindu-se de către părți prin negocieri unde rolul principal îl are totuși proprietarul deoarece locuințele sociale, căminele și alte tipuri de spațiu locativ special sunt excepții, spre ex., [2]pentru spațiul locativ social, Guvernul poate stabili anumite înlesniri la palta chiriei, luând în considerație faptul că chiriașii acestui spațiu locativ sunt persoanele care fac parte din păturile social-vulnerabile.

Pentru altă categorie de spațiu locativ, azilurile, bunăoară, legea admite posibilitatea folosirii spațiului locativ pe principii gratuite.

Astfel, prin majorarea chiriei înțelegem cazul creșterii chiriei prin simpla manifestare de voință a locatorului, indiferent de intervalul de timp.

Este bine de știut că potrivit legislatiei civile, o astfel de modificare a prețului contractului nu poate fi facuta unilateral de către locator, ci doar prin încheierea de acte adiționale, totodată, cuantumul chiriei poate fi modificat de comun acord al părţilor sau la cererea uneia dintre părţi. [3]

Astfel, refuzul locatarului de a plăti o chirie majorată peste noapte nu constituie o încălcare contractuală și, prin urmare, nu poate fi reziliat contractul. Cel mult ce poate cere locatorul este să ceară părăsirea apartamentului/ spațiului cu respectarea dispozițiilor legale privitoare la denunțarea unilaterală.

Locatarul din contra are dreptu să ceară reducerea chiriei în cazul în care condițiile stipualte în contract, de folosireaa bunului sau starea lui s-a înrăutățit considerabil în virutea unor circumstanțe independente de voința locatarului.[4]

Orice clauza prin care locatorul îsi rezervă dreptul de a majora chiria fără acordul locatarului nu produce niciun efect. Posibilitatea recalculării unilaterale chiriei fiind recunoscută doar în funcție de rata inflației.

1.3 Garanția prealabilă

O alta discuție de interes este aceea a plătii garanției prealabile.

În primul rănd, potrivit normelor legale, este considerată nescrisă (adica nu produce niciun efect, fiind nulă, neputând fi obligat să plătești aceasta suma de bani) orice clauza în temeiul căreia, chiriașul se obligă să recunoască sau să plăteasca în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor facute exclusiv de locator.

Prin urmare, orice solicitare de această natură din partea locatorului excede cadrului legal, singurele sume de bani pe care acesta este îndreptățit să le primească fiind cele stabilite de comun acord ca preț al contractului (chiria).

Locatorul nu are decât să includă această garanție în chirie (eșalonat), însa orice solicitare de plată prealabilă nu are fundament legal și, dacă s-a semnat contractul, chiar cuprinzând clauza privitoare la garanție, poti refuza plata acesteia.

Locatorul nu are posibilitatea, în cazul în care toate cele de mai sus sunt respectate, să te evacueze din imobil. Odata semnat contractul, acesta nu poate înceta decât în termenii prevăzuți de lege, respectiv denunțarea unilaterala în cazul de față.

Ne putem gândi și la ipoteza în care semnezi contractul, nu vrei să-i platesti garanția, iar el nu vrea să elibereze apartamentul și îți solicită să părasesti imobilul – amenințări cu politia etc. În aceasta situație, chiar locatarul este îndreptățit să cheme organele abilitate ale statului, dupa o informare prealabilă a locatorului, că refuzul de a părasi locuința închiriata constituie contravenție sau infracțiune dacă a cauzat vrio daună considerabilă persoanei, acțiunea încadrându-se în dispoziția normei de samavolnicie.[5]

Totodata, este bine de stiut că, dacă totuși plătești aceasta sumă, să poti face dovada plății, în acest fel, ai ulterior posiblitatea solicitării restiuirii acesteia în temeiul unei prevederi speciale din legislatia civilă.

Altfel spus, daca i-ai dat garantia si nu ai dovada, singura posibilitate este sa dovedesti in instanta ca totusi ai platit acei bani.

1.4 Locatorul obligat prin lege, nu vrea să repare bunul.

În acest caz locatarul are posibilitatea fie să înceteze contractul, fie să facă chiar el aceste reparații urmând să ceară ulterior în instanță, atât sumele avansate, cât și dobanzi la acestea (trebuie reținut că mai întai trebuie notificat locatorul – vom discuta si despre mijloacele de notificare mai jos).

Legea prevede că în caz de urgență, locatarul îl poate înștiința pe locator și după începerea reparațiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înștiințării.

Reparațiile privind părtile comune folosite de mai multi locatari sunt în sarcina proprietarului, dacă nu dovedește că sunt cauzate de unul dintre ei, de membrii familiei acestora sau de sublocatari.[6]

Aici ne propunem să atragem atenția asupra momentului preluării spațiului – este recomandat să încheiem un proces-verbal în care să evaluăm cantitatea și starea bunurilor aflate în imobil.

Totodată, recomandabil este și faptul să stabilim cu claritate obligația reparațiilor și situațiile în care acestea se incumba uneia dintre părti.

În ceea ce priveste cheltuielile pe care vrei sa le faci cu spațiul, legea le imparte în lucrări adăugate și lucrari autonome.

Primele se impart în necesare (atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora, de pilda, schimbi o teava), utile (atunci cand sporesc valoarea economica a imobilului, cum ar fi schimbarea geamurilor cu unele de calitate superioara) și voluntare (atunci cand sunt facute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea economica a imobilului).

Lucrarile autonome reprezinta constructii, plantatii și orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra imobilului.

Legislatia noastră spune că locatorul are dreptul de a păstra lucrările adaugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata închirierii și nu poate fi obligat la despagubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrarile cu acordul prealabil al locatorului.

Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de despagubiri pentru orice pagubă ar fi cauzata bunului de catre locatar.

Subliniem și faptul că, dacă locatorul ți-a dat acordul să schimbi dușul, spre exemplu, până la plata cheltuielilor făcute (și dovedite) vei avea un drept de retenție asupra întregului imobil, adică, vei putea să refuzi predarea bunului, chiar dacă contractul tău de inchiriere a incetat – un exemplu. Până la plata cheltuielilor de către locator, tu vei fi un fel de administrator al bunului, fiind obligat sa-l conservi și să-l posezi, însa fără obligația de a mai plăti chirie

1.5 Vânzarea imobilului.

Ce se intampla cand vine locatorul la tine și îti spune că de luna viitoare trebuie să eliberezi apartamentul, întrucât el l-a vandut?

Dispozitiile legale aplicabile prevăd explicit faptul că închirierea înceteaza în caz de înstrăinare dacă s-a prevăzut expres în contract acest lucru și numai cu respectarea unui termen de doua ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificarii denunțării contractului.

Daca acest drept nu s-a prevazut în contract, locațiunea nu va înceta ci, cumparatorul, noul locator, va fi obligat să respecte contractul de închiriere pe care l-ai încheiat cu vânzatorul (vechiul locator), însa numai în anumite condiții:[7]

  1. a) în cazul imobilelor înscrise în Registrul Bunurilor Imobile, dacă locațiunea a fost notată la direcția de administrare fiscală în circumscripția căreuia se află imboilul.
  2. b) în cazul imobilelor neînscrise, dacă data certa a locatiunii este anterioara datei certe a înstrainării;

Dacă locatarul nu a îndeplinit condițiile de opozabilitate prevăzute mai sus, dreptul său izvorât din contractul de închiriere încheiat cu vanzatorul nu va mai fi opozabil dobânditorului și prin urmare, v-a putea fi evacuat (asta în cazul în care locatarul nu se va înțelege cu noul proprietar și nu vei dori să părăsești apartamentul).

1.6 Destinația bunului – spațiu comercial.

Dacă închiriaţi un spaţiu comercial, cereţi neapărat un extras din Registrul Bunurilor Imobile din care să reiese schimbarea de destinaţie a imobilului respectiv, altfel, vă puteţi trezi în situaţia în care aţi închiriat în teorie un spaţiu comercial, iar imobilul respectiv este, de fapt, doar un apartament.

Schimbarea de destinaţie durează, implică obţinerea multor avize şi costurile nu sunt deloc de neglijat. Tot la spaţii comerciale, cereţi neapărat istoricul spaţiului în ceea ce priveşte plata utilităţilor. Dacă vechiul chiriaş a avut restanţe foarte mari şi utilităţile au fost tăiate, chiar dacă între timp datoriile s-au achitat furnizorii de utilităţi pot cere garanţii mari la reconectare.

Tot la spaţii comerciale, e bine să aveţi condiţiile de prelungire foarte bine detaliate, să se stipuleze de la început dacă va fi sau nu mărită chiria şi în ce condiţii. Trebuie să fiţi de asemenea foarte atenţi ce îmbunătăţiri aduse spaţiului pot fi deduse din chirie, conform contractului, altfel puteţi avea surpriza fie că nu se deduc toate fie că nu se deduc deloc, dacă acest lucru nu a fost stipulat în contract. Tot la spaţii comerciale se acordă, de regulă, o perioadă de graţie de o lună, în care chiriaşul să-şi obiţină toate avizele necesare ca să poată funcţiona. Cu alte cuvinte, plătiţi garanţia şi o chirie care se calculează pentru cea de-a doua lună, prima fiind gratuită.

1.7 Modalitatea de reziliere și comunicare.

Ideal este să nu se apeleze la dreptul comun, în sensul în care să nu fie necesar să trimiți plicuri prin poștă și să afli că nu le ridica partenerul contractual. Preferabil este, de asemenea, să nu apelezi la executorul judecatoresc (nu se justifica costurile).

Astfel, este recomandat ca atunci când avem calitatea de locatar în contractul ce urmează a fi semnat, să negociem si să înserăm o clauză care să prevadă faptul că simpla comunicare pe e-mail este suficientă, astfel, se va exclude tergiversarea acestei proceduri.

1.8 Neîncheierea unui contract de închiriere a spațiului locativ.

Un contract de închiriere personalizat, în care atât proprietarul, cât și chiriașul și-au așternut pe hârtie drepturile și obligațiile, este un punct bun de plecare pentru o colaborare onestă și transparentă între cei doi.. Pentru proprietar, lipsa contractului sau un contract vag și prea sumar este un mare dezavantaj, pentru că pretențiile sale (chiar juste) față de chiriaș nu au pe ce să se bazeze. În schimb, pentru chiriaș, dezavantajul nu este la fel de mare. El are folosința locuinței, îi este apărată de legi chiar și în lipsa contractului, iar obligațiile sale față de proprietar nu există, atâta timp cât nu sunt scrise.

Avantajul autentificării contractului sau înregistrării lui la Fisc are de-a face cu altceva: executarea silită, în cazul neplății chiriei, de exemplu, se face numaidecât, fără amestecul instanței de judecată – mergi cu contractul la executor și se poate porni executarea contra chiriașului. Din păcate, el nu folosește și la recuperarea cheltuielilor pe care proprietarul trebuie să le plătească pentru că chiriașul nu a plătit întreținerea.

În linii mari, în lipsa contractului, cel mai dezavantajat e proprietarul, fără discuții care poate fi împărțit în 2 situații:

  1. a) În lipsa unui contract, îi este extrem de dificil proprietarului să intre în locuință dacă chiriașul se opune. În lipsa unui contract, este dificil de dovedit chiria, e dificil de inspectat locuința sau de limitat numărul de persoane care stau efectiv acolo. În lipsa unui contract, este dificil să cunoașteți drepturile, anume care reparații sunt ale proprietarului, care ale chiriașului, cine ce datorii trebuie să plătească privitor la imobil, o strategie de terminare a contractului, eventuale penalități la încheierea în avans etc.

Cu alte cuvinte, lipsa unui contract înseamnă să lăsăm loc doar scenariilor în care lucrurile se rezolvă prin „mica înțelegere”. Or, dacă nu există o discuție foarte sinceră și o relație strânsă cu proprietarul, lucrurile se pot termina urât uneori. Un proprietar și un chiriaș responsabili își trasează foarte clar regulile contractului dintre ei. De multe ori, ei se rezumă la contractul gata făcut de agenția imobiliară unde a fost pus anunțul, dar acesta poate să fie exprimat în termeni generali și să cuprindă foarte puține clauze.

Odată intrat în locuință, chiriașul are dreptul neîngrădit să o folosească 100% până la dovada contrară (în instanță), există o prezumție cum că el are dreptul să stea acolo și să se folosească de locuința respectivă așa cum consideră, pe chiriaș nu-l interesează să plătească chiria într-un anumit cuantum și la o anumită dată într-atât cât ar trebui să-l intereseze pe proprietar (cum ar putea el să dovedească că chiria e de 200 de euro lunar și se plătește pe 6 ale fiecărei luni, dacă nu cu un contract?).

În opinia mea, un contract tipizat nu are o valoare foarte mare, însă un contract în care părțile scriu negru pe alb ce vrea fiecare de la locuința aceea poate avea o valoare mult sporită. Ideal ar fi o redactare de către un avocat, însă, în lipsa investirii unor bani, o înșiruire a condițiilor în care fiecare vrea închirierea poate avea mari beneficii în caz de neînțelegeri. Și, de regulă, duce la o înțelegere amiabilă faptul că părțile au scris așteptările lor de la acel contract.

Astfel, soluția care urmează să o întreprindă locatarul în situația dată este de a depunde o plângere la poliție în acest sens, urmează să știm că poliția nu este competentă de a evacua chiriașii din casă însă aceștia se vor deplasa la fața locului si vor întocmi un act de constatare după acordarea unor întrebări chiriașilor care va putea fi folosit ca o probă într-un eventual litigiu civil cu privire la evacuarea forțată. În situația în care poliția refuză să se prezinte la fața locului și să întocmească un act de constatare potrivit art. 25 al Codului de executarea locatorul are posibilitatea să se adreseze unui executor judecătoresc pentru întocmirea unui act de constatare a faptelor și a stărilor de fapt care la fel va servi ca probă într-un eventual litigiu.[8]

Urmează să comunicați chiriașilor printr-o cerere prealabilă să elibereze bunul imobil iar în caz de refuz vă asumați dreptul  de a vă adresa în judecată pentru evacuarea forțată cât si aceștia vor fi impuși la plata unor cheltuieli cum ar fi asistența juridică, taxa de stat etc. Pentru aceasta urmează ca locatorul să le ofere un termen rezonabil de ai răspunde chiriașii la somație sau să indice expres în cerere prealabila termenul pe care îl oferă pentru aplanarea conflictului pe cale amiabilă. Este la fel recomandat cererea prealabilă să fie expediată prin poștă cu aviz de recepție deoarece în cazul în care chiriașii nu vor oferi un răspuns, dvs veți avea la îndemână încă o probă pe care o veți prezenta instanței la înaintarea acțiunii privind evacuarea forțată a chiriașilor.

  1. b) Suportarea unor sancțiuni pentru neînregistrarea contractului de închiriere a spațiului locativ. Conform prevederilor art. 129 pct. 9) din Codul fiscal, dare de seamă fiscală este orice declarație, informație, calcul, notă informativă, alt document, care sunt prezentate sau trebuie să fie prezentate Serviciului Fiscal de Stat, privind calcularea, achitarea, reținerea impozitelor, taxelor, majorărilor de întârziere (penalităților) și/sau amenzilor ori privind alte fapte ce țin de nașterea, modificarea sau stingerea obligației fiscale.

Respectiv, contractul de locațiune a proprietății imobiliare, care se înregistrează de către contribuabil persoană fizică la Serviciul Fiscal de Stat, luând în considerare că duce la nașterea obligației fiscale privind achitarea impozitului pe venit, se califică ca dare de seamă fiscală. Articolul 260 alin. (1) și (2) din Codul fiscal prevede amendă pentru nerespectarea modului de prezentare a dării de seamă fiscale.

Persoanele sunt obligate ca, în termen de trei zile de la data încheierii contractului, să înregistreze actul la subdiviziunea SFS, în a cărei rază sunt deservite. Acest impozit se achită lunar, cel târziu la data de două a lunii în curs sau în avans.[9]

Totodată, conform art. 231 alin. (4) din Codul fiscal, se consideră nesemnificativă încălcarea fiscală, dacă suma impozitului sau taxei constituie până la 100 de lei pentru persoanele fizice care nu desfășoară activitate de întreprinzător și până la 1.000 de lei pentru persoanele fizice care desfășoară activitate de întreprinzător și persoanele juridice, inclusiv pentru fiecare perioadă fiscală în parte – în cazul nedeclarării, declarării tardive sau diminuării impozitului sau taxei.

Conform art. 231 alin. (5) din Codul fiscal, se consideră semnificativă încălcarea fiscală care nu cade sub incidența alin. (4). Astfel, în cazul în care contribuabilul persoană fizică, care nu desfășoară activitate de întreprinzător, nu a înregistrat contractul de locațiune a proprietății imobiliare la SFS și nu a achitat impozitul pe venit, acesta va fi sancționat în conformitate cu prevederile art. 260 alin. (1) din Codul fiscal, cu încasarea impozitului pe venit în mărime de 7% (până la 1 ianuarie 2017 – 5%) din darea în locațiune a proprietății imobiliare, cu calcularea majorării de întârziere (penalității), conform prevederilor art. 228 alin. (2) și (3) din Codul fiscal, pentru neachitarea în termenele stabilite a impozitului din darea în locațiune a proprietății imobiliare, conform art. 901 alin. (34) din Codul fiscal.

Totodată, dacă persoana fizică nu a înregistrat și nu a achitat impozitul pe venit, însă suma impozitului care urma a fi achitată este până la 100 lei lunar, aceasta urmează a fi sancționată cu avertizare, conform prevederilor art.235 alin. (11) din Codul fiscal, fiind calificată ca încălcare fiscală nesemnificativă.

De aceea, urmează să știm că odată cu adresare către organele abilitatea pentru evacurea chiriașilor din propriul apartament urmează să suportăm automat și sancțiunile aplicate pentru neînregistrarea contractuluid e locațiune/nedeclarea impozitului pe venit.

Concluzionând, chestiunile invederate, nefiind nici pe departe exhaustive, se dorește a veni în sprijinul tuturor acelora care doresc să închirieze un imobil, clarificând situații practice, nu de puține ori incidente în societate, și care până la acest moment au dat nastere multor întrebari și nedumeriri.


[1] Legea cu privire la locuințe nr. 75 din 30 aprilie 2015. În Monitorul Oficial al Republicii Moldova , 2015, Nr. 131-138, alin. (2) art. 34.
[2] Gheorghe Chibac, Natalia Chibac, Op. Cit., pag. 42-43.
[3] Legea cu privire la locuințe nr. 75 din 30 aprilie 2015. În Monitorul Oficial al Republicii Moldova , 2015, Nr. 131-138, alin. (5) art. 37.
[4] Codului civil al Republicii Moldova, adoptat prin Legea nr.1107 din 06 iunie 2002. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.82-86, alin. (2) art. 887.
[5] Samavolnicie – exercitarea în mod arbitrar a unui drept efectiv sau presupus prin încălcarea ordinii stabilite de legislaţie.
[6] Gheorghe Chibac, Sorin Bruma, Oxana Robu, Natalia Chibac, “Drept civil. Contracte și Succesiuni”, Ed. Tipografia Centrală, Chișinău, 2014, pag. 76.
[7] Hotărârea Plenului Curții Supreme de Justiție cu privire la aplicarea de către instanțele judecătorești a legislației civile ce reglementează nulitatea actului juridic civil nr. 1 din 07.07.2008, pnct. 3.2.
[8] Codul de Executare a Republicii Moldova, adoptat prin Legea nr. 443 din 24 decembrie 2004. În Monitorul Oficial al Republicii Moldova din 2005, Nr. 34-35, art. 25.
[9] http://www.bizlaw.md/2017/11/03/ce-amenzi-riscati-in-cazul-in-care-dati-in-chirie-imobile-si-nu-inregistrati-contractul-la-fisc/, [Accesat la data de de 28.01.18].