Vlad Bercu
În data de 26 decembrie 2019, Curtea Supremă de Justiție a dat câștig de cauză Primăriei Chișinău într-un litigiu de locațiune cu o entitate juridică (în continuare „locatar”). Decizia Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ poate fi accesată conform link-ului.
În speță
În 2010, a fost încheiat un contract de locațiune între Primărie și locator chiria cărea valora 24 573 lei/an. În 2014 și 2015 conform Legii bugetului pentru acel an, valoarea chiriei anuale a crescut la 66 293 și respectiv 66 827 lei pentru un an de zile, iar până în 2018 a ajuns până la suma de 80 860 lei. Primăria în 2015 a transmis o scrisoarea locatorului pentru a fi semnat Actul adițional la contractul de locațiune prin care urma să se modifce prețul chiriei. Locatorul nu a semnat acest Act deoarece nu a fost de acord cu noul preț al chiriei.
La 8 decembrie 2017 Primăria a dat în judecată locatorul și a solicitat: 1) încasarea datoriei, 2) constatarea rezilierii contractului de locaţiune, 3) evacuarea locatorului.
Instanța de fond a dat câști de cauză Primăriei, în apel, Curtea de Apel a casat Hotărârea primei instanțe și a admis apelul declarat de locatar. Curtea de Apel a considerat că clauzele contractului se pot modifica în urma înţelegerii amiabile între părţi. Una din părţi poate să ceară modificarea clauzelor contractului numai în cazurile prevăzute de legislaţie.
Curtea Supremă de Justiție ratio decidendi
Conform pct. 2.2.3. din contract locatarul este obligat să achite chiria în volumul, termenele şi modul prevăzut de capitolul 4 din prezentul contract. Conform pct. 4.1. din contract, cuantumul chiriei anuale se stabileşte în sumă de 24 573,67 de lei, iar conform pct. 6.1. din contract, termenul de valabilitate al contractului este 17.05.2010 – 16.05.2013.
Locatarul a achitat o parte din chirie pentru bunul care i-a fost transmis în locaţiune, însă achitarea a avut loc ţinând cont doar de prevederile pct. 4.1. din contract, fără a lua în consideraţie faptul că în Legea bugetului de stat pentru anii 2014–2018 a fost prevăzut un coeficient mai mare pentru plata chiriei bunurilor proprietate publică. În acest mod, locatarul a admis formarea unei datorii faţă de Consiliul mun. Chişinău.
Colegiul CSJ a considerat că concluziile instanţei de apel expuse în deciei sunt neîntemeiate, rezultate din aprecierea incorectă a circumstanțelor pricinii şi interpretarea eronată a normelor de drept material. Colegiul și-a întemeiat rațiunea pe următoarele argumente legale:
1. Conform art. 875 Cod civil, prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie;
2. Art. 904 alin. (1) Cod civil, potrivit căreia, dacă raporturile contractuale continuă în mod tacit după expirarea contractului de locaţiune, acesta se consideră prelungit pe un termen nedeterminat.
Raportând normele citate la materialele cauzei, instanţa de recurs a conchis că prima instanță corect a ajuns la concluzia admiterii pretenției privind încasarea datoriei și întemeiat a dispus încasarea din contul locatarului în beneficiul reclamantului suma de 203 157,33 de lei, deoarece pârâtul nu a prezentat instanţei de judecată nicio probă pertinentă şi admisibilă, care ar demonstra achitarea integrală a chiriei pentru bunul care i s-a transmis în locaţiune, ţinând cont de modificarea constantă în sensul majorării, începînd cu anul 2014, a coeficientului pentru chiria bunurilor proprietate publică stabilit în Legile cu privire la bugetul de stat pentru anii 2014–2018.
De asemenea, Colegiul reţine ca fiind justă şi aprecierea de către prima instanţă cu referire la faptul că din data de 16.05.2016, deşi contractul de locaţiune deja fusese reziliat, pârâtul continua să folosească bunul imobil – încăperi cu altă destinaţie decât cea locativă din xxxx fără un temei legal sau contractual în acest sens.
Astfel, reieșind din prevederile art. 1389 alin. (1) Cod civil, rezultă că persoana care fără temei legal sau contractual, a dobîndit ceva (acceptant) ca urmare a executării unei prestaţii de către o altă persoană (prestator) sau a realizat în alt mod o economie din contul altuia este obligată să restituie acestei alte persoane ceea ce a primit sau a economisit. Nu este relevant faptul dacă îmbogăţirea fără justă cauză a avut loc ca rezultat al comportamentului uneia dintre părţi, a unui terţ sau ca urmare a unei cauze independente de voinţa lor.
Colegiul constată ca fiind justă concluzia instanţei de fond că pârâtul urma să achite chiria în termen şi în cuantumul stabilit de Legea bugetului de stat pe anul corespunzător, în condiţiile şi în măsura în care se folosea de bunul care i-a fost transmis în locaţiune de către reclamant, fără a fi necesară adoptarea unei decizii privind prelungirea contractului de locaţiune de către reclamant.
Curtea Supremă de Justiției a admis recursul declarat, casat Decizia Curții de Apel și menținut Hotărârea primei instanțe.