Anastasia Albu
I. Introducere
Masa debitoare reprezintă totalitatea bunurilor aflate în proprietatea debitorului la data deschiderii procedurii de insolvabilitate, precum și cele dobândite sau recuperate pe parcursul acesteia, cu excepția bunurilor care nu sunt pasibile de executare silită. În practica acestei proceduri se atestă existența unor cazuri în care debitorul insolvabil deține în posesie bunuri care, din perspectivă juridică, aparțin unor terți. Pentru a garanta protecția dreptului de proprietate al acestor terți în contextul procedurii colective, a fost instituit mecanismul separării bunurilor din masa debitoare. Aceasta permite titularilor unui drept real anterior să revendice bunurile care, deși se află în posesia debitorului, nu sunt cuprinse în patrimoniul său, fiind deținute fără un temei legal sau contractual valabil.
O problemă de un interes practic deosebit o constituie posibilitatea separării din masa debitoare a bunului imobil viitor, construit în baza unui contract de investire în construcția de locuințe (conform Codului Civil – contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție). Această instituție apare ca urmare a fenomenului intentării procedurilor de insolvabilitate mai ales în privința companiilor de construcții. Conform prevederilor anterioare, cumpărătorul acestui bun devenea creditor, întâmpinând dificultăți în privința înregistrării dreptului de proprietate asupra bunului. Reglementarea actuală a contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție schimbă fundamental poziția cumpărătorului, pe care îl plasează într-o zonă reală de protecție juridică. În locul vechiului model al „investitorului”, legea introduce un mecanism coerent, care pornește de la premisa că ceea ce se transmite nu este o promisiune vagă, ci un drept real, aflat în formare, asupra unui imobil identificat clar și construit în baza unor acte legale.
Schimbarea centrală este introducerea înregistrării provizorii a dreptului de proprietate al cumpărătorului. Din momentul acestei înregistrări – care trebuie să preceadă orice plată – cumpărătorul devine titularul unui drept real, sub condiție suspensivă, și nu un creditor chirografar. Dacă dezvoltatorul intră în insolvabilitate, cumpărătorul este protejat tocmai prin existența acestui drept real.
Pornind de la art. 1170, alin. 1 CC, prin contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție, vânzătorul se obligă să asigure construirea unui apartament, altei încăperi izolate sau altui bun imobil în curs de construire (bun imobil în construcție) și să-l predea în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să achite prețul convenit și să recepționeze bunul imobil după darea lui în exploatare. Prin derogare, art. 1176 prevede că dacă în privința vânzătorului a fost intentat procesul de insolvabilitate înainte ca înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate a cumpărătorului să fie justificată, acesta are 2 opțiuni. El poate declara rezoluțiunea vânzării-cumpărării și poate cere restituirea sumelor plătite și a altor sume la care este îndreptățit sau poate cere justificarea înregistrării provizorii a dreptului său de proprietate asupra bunului imobil și cotei-părți din părțile comune în starea în care se află. În acest caz, administratorul insolvabilității vânzătorului este obligat să semneze actul de predare-primire a bunului imobil și a cotei-părți din părțile comune în starea în care se află, sub rezerva plății de către cumpărător a eventualelor sume datorate conform contractului proporțional etapelor executate a lucrărilor de construcție. Cu toate acestea, cumpărătorul are dreptul la restituirea sumelor plătite în temeiul contractului în măsura în care ele depășesc această proporție. Dacă administratorul autorizat nu semnează actul de predare-primire în termen de 10 zile de la recepționarea cererii cumpărătorului, acesta este în drept să se adreseze instanței de judecată pentru a cere separarea bunului și transmiterea acestuia în proprietatea sa.
Cercetarea de față are drept scop analiza aspectelor practice referitoare la procedura separării bunurilor din masa debitoare, inclusiv a bunurilor imobile în construcție. În cele ce urmează, vom analiza anumite cazuri în care s-a admis sau s-a respins de către instanța de judecată cererea privind separarea bunurilor, analizând motivele invocate și sintetizând totodată principalele caracteristici necesare pentru separarea din masa debitoare a bunurilor imobile viitoare.
II. Aspecte teoretico-practice
Conform prevederilor legale, dar și a Recomandării nr. 89 din 20 aprilie 20161 a Curții Supreme de Justiție, persoana care cere separarea bunului din masa debitoare trebuie să aibă calitatea de proprietar. O excepție de la această regulă este art. 481 din Legea insolvabilității, care prevede că în unele condiții poate cere separarea bunului imobil înregistrat cu titlu de bun viitor și cumpărătorul persoană fizică, care are încheiat cu debitorul un contract de investire în construcția de locuințe, chiar dacă în Registrul Bunurilor Imobile nu figurează ca fiind proprietarul acestui bun (fiind doar înregistrat provizoriu). Totodată, conform alin. 5, prevederile acestui articol se aplică oricăror contracte prin care unei persoane i se permite un bun imobil în schimbul unei contraprestații. O precizare importantă este că din natura acestor contracte trebuie să rezulte nemijlocit că acestea sunt translative de proprietate.
Într-o speță2, reclamanta a cerut instanței separarea unui bun imobil (garaj), invocând că acesta a fost dobândit de către ea în proprietate înainte de intentarea procedurii de insolvabilitate, în baza unui contract numit de părți contract de arvună. Conform acestuia, reclamanta s-a obligat „să efectueze plata a sumei de 4500 euro pentru bunul imobil”, iar compania s-a obligat „să încheie contractul de vânzare-cumpărare privind construcția bunului imobil până la 15.07.2019 la prețul achitat de 4500 euro.” Deși reclamanta a achitat 4500 euro în termenul stabilit, compania de construcții nu a mai încheiat niciun contract de vânzare-cumpărare. Referitor la problematica interpretării contractului, reclamanta susținea că prețul integral al imobilului constituie 4500 euro, iar administratorul insolvabilității susținea că acesta reprezintă doar 50% din preț. Instanța a interpretat prevederile contractului în favoarea reclamantei, considerând că aceasta a achitat prețul integral și a dispus separarea bunului imobil în baza contractului de arvună.
Fără a ne expune referitor la interpretarea dată de instanță asupra clauzelor referitoare la preț, considerăm necesar a menționa că instanța a apreciat respectivul contract de arvună drept act translativ de proprietate: „Reclamanta a plătit către pârât integral prețul convenit de părți – 4500 euro, însă din motiv că bunul nu fusese înregistrat în Registrul bunurilor imobile, încheierea unui contract de vânzare-cumpărare autentificat notarial nu a fost posibilă, iar părțile și-au documentat tranzacția, actul juridic civil translativ de proprietate, sub forma unui contract de arvună, urmând ca până la data 15 iulie 2019 să încheie un contract de vânzare-cumpărare privind construcția bunului imobil.” În primul rând, considerăm conținutul acestui contract asemănător mai degrabă unui antecontract, în care este stipulată și o clauză privind arvuna (o parte din prestație) datorată în temeiul viitorului contract definitiv. În al doilea rând, considerăm hotărârea instanței nefondată, întrucât nici convenția cu privire la arvună (în parte ce ține de transferul bunului promis) și nici antecontractul nu sunt acte translative de proprietate. Convenția privind arvuna este doar o confirmare a plății unei prestații în scopul garantării executării unui contract. În ceea ce privește antecontractul, obiectul acestuia îl reprezintă obligația de a încheia în viitor un contract, și nu obligația de a transmite în proprietate un anumit bun, specifică actelor translative de proprietate. Astfel, actul juridic menționat oferă reclamantei doar un drept de creanță, și nu un drept de proprietate.
Într-o speță similară3, instanța a refuzat separarea unui imobil (terasă), pe motiv că între părți a fost încheiat doar un antecontract. Astfel, deși reclamanta a achitat integral prețul convenit, contractul definitiv nu a fost semnat, iar aceasta nu a dobândit dreptul de proprietate.
Trebuie reținut că în asemenea cazuri, o eventuală adresare în instanță pentru solicitarea unei hotărâri care să țină loc de contract cel mai probabil va fi respinsă, din următoarele considerente. Conform art. 1000, alin. 1 CC, „În cazul neexecutării fără justificare a obligației promitentului de a încheia contractul definitiv, beneficiarul poate cere instanței de judecată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract definitiv.” Considerăm că intentarea procedurii de insolvabilitate în privința promitentului reprezintă o justificare a neexecutării obligației de a încheia contractul definitiv, deoarece în cadrul procesului de insolvabilitate, unul dintre scopurile urmărite este valorificarea cât mai efectivă a masei debitoare. Astfel, la eventuala vânzare a bunului la licitație s-ar putea încasa un preț mai mare decât cel stabilit de antecontract, fapt care ar avantaja în mod direct debitorul și creditorii acestuia, și respectiv ar fi o justificare admisibilă.
Un alt aspect relevant procedurii de separare se referă la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra bunului. Dacă bunul a fost achiziționat de la debitorul insolvabil, pentru a cere separarea este necesar ca în momentul intentării procedurii de insolvabilitate, dreptul de proprietate să fi fost transmis deja către cumpărător. Pe lângă prevederile generale referitoare la momentul transmiterii dreptului de proprietate, există unele prevederi specifice. Spre exemplu, în contractul de leasing, dreptul de proprietate poate fi dobândit de locatar prin exercitarea opțiunii de dobândire a proprietății, cu condiția că acesta a achitat suma rămasă din valoarea totală în decurs de 7 zile de la exercitarea opțiunii, sub sancțiunea decăderii. În acest caz, locatorul (debitorul insolvabil) va fi obligat să consimtă la transferul proprietății.
O altă excepție de la regula generală privind transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile (care nu se supun înregistrării) este prevăzută la art. 99 din Legea insolvabilității. Deși conform art. 511 CC, dreptul de proprietate se consideră transmis inclusiv din momentul remiterii bunului către transportator, art. 99 permite vânzătorului să împiedice finalizarea acestui transfer dacă prețul nu a fost achitat integral, iar debitorul a intrat în insolvabilitate. Astfel, dacă la data deschiderii procesului bunul se află în posesia vânzătorului sau în tranzit, vânzătorul poate reintra în posesia bunului, restituind avansurile încasate de la debitor. În acest caz, contractul se rezoluționează, iar vânzătorul poate înainta o creanță chirografară doar pentru eventualele cheltuieli sau daune rezultate din neexecutarea tranzacției.
Un alt aspect important se referă la separarea bunurilor ca urmare a rezoluțiunii unor contracte. În cazurile rezoluțiunii pentru neexecutare prevăzute la art. 915, este necesar să menționăm că prin prisma art. 927, dreptul de proprietate transmis în temeiul contractului rezoluționat nu se restituie de plin drept prin efectul rezoluțiunii, ci urmează să fie restituit de către dobânditor în condițiile art. 510. Alin. 2 al art. 927 prevede că dacă acesta refuză transmiterea dreptului supus înregistrării, cealaltă parte poate cere instanței pe calea acțiunii în efectuarea înregistrării să pronunțe o hotărâre care să țină loc de consimțământ. Rezultă că reclamantul ar putea înainta concomitent acțiunea în efectuarea înregistrării și separarea bunului din masa debitoare. În acest caz, prin prisma art. 5 alin. 2 din Legea insolvabilității, competența în soluționarea acestui litigiu va aparține exclusiv instanței de insolvabilitate.
Un alt exemplu este art. 1193 CC, care prevede dreptul special al vânzătorului de a declara rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare cu rezerva proprietății în cazul în care a fost intentat procesul de insolvabilitate a cumpărătorului. Totodată, acesta poate cere predarea bunului chiar dacă creanța garantată prin rezerva proprietății s-a prescris extinctiv, sau dacă bunul se află în posesia unui terț în privința căruia rezerva proprietății îi este opozabilă.
Într-o speță4 în care a fost încheiat un astfel de contract, vânzătorul X a cerut separarea bunului (combină) din masa debitoare, pe motiv că nu au fost achitate integral ratele de către cumpărătorul Y. Administratorul insolvabilității a refuzat separarea pe motiv că debitorul are un temei de a le folosi (în baza contractului de vânzare-cumpărare și a actului de predare-primire) și valoarea masei debitoare va fi maximizată prin continuarea exercitării folosinței, în cadrul unei eventuale proceduri de restructurare. Totodată, acesta a menționat că bunul a fost înstrăinat, aspect pe care urmează să îl abordăm ulterior. Deși, teoretic, contractul menționat este un temei legal de a folosi bunul până la achitarea ratelor, la caz a existat o notificare de rezoluțiune a contractului din partea vânzătorului, care nu a fost contestată de cumpărător. Respectiv, odată cu rezoluțiunea contractului, acest temei legal de posesie și folosință a încetat, iar vânzătorul este în drept să ceară separarea bunului.
În același caz, debitorul insolvabil Y, neachitând prețul integral al bunului, a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu compania Z, al cărei administrator era aceeași persoană ca și în cazul debitorului insolvabil Y. Ținând cont de această circumstanță, atât administratorul insolvabilității, cât și vânzătorul inițial X au cerut instanței constatarea nulității contractului, în conformitate cu art. 105, lit. g) din Legea insolvabilității. Deși a admis acțiunea administatorului, instanța a respins acțiunea vânzătorului X, pe motiv că acesta nu și-a validat careva creanțe și respectiv nu întrunește calitatea de creditor pentru a putea cere anularea contractului conform articolului respectiv. Considerăm totuși că vânzătorul X putea cere direct revendicarea bunului de la Z, întrucât acestuia îi era opozabilă rezerva proprietății (conf. art. 1192, alin. 2, lit. b), CC) sau ar fi putut invoca ineficiența contractului dintre Y și Z, întrucât avea un interes născut și actual, conform art. 357 alin. 3 CC. Totodată, dobânditorul Z nu ar fi putut dobândi dreptul de proprietate prin bună-credință, întrucât administratorul acestuia, fiind și administratorul vânzătorului Y știa în mod cert că dreptul de proprietate aparține de fapt vânzătorului inițial X.
Într-o speță similară5, între vânzător și cumpărătorul devenit ulterior insolvabil, în 2018 au fost încheiate 3 contracte de vânzare-cumpărare în rate sub rezerva proprietății, cu mențiunea că dreptul de proprietate va fi transmis către cumpărător după achitarea ultimei rate din preț și „din momentul radierii Obiectului vânzării de pe numele Vânzătorului la Inspectoratul de Stat Intehagro”. Ulterior, ca urmare a dificultății de achitare de către cumpărător a ratelor, termenul de plată a fost modificat. În 2021 s-a admis cererea de încasare a datoriei și penalităților, din contul cumpărătorului în favoarea vânzătorului. La 11.09.2023 este intentată procedura de insolvabilitate în privința cumpărătorului, iar la 15.11.2023, reprezentantul vânzătorului trimite o notificare administratorului insolvabilității prin care anunță despre rezoluțiunea respectivelor contracte și cere separarea bunurilor care au făcut obiectul acestora. Administratorul a respins această cerere.
Ulterior, instanța de fond a respins cererea de separare a vânzătorului iar Curtea de Apel a menținut hotărârea. În motivarea sa, Curtea menționează că vânzătorul, obținând în 2021 o hotărâre irevocabilă și un titlu executoriu, „nu și-a valorificat dreptul cu privire la admiterea creanței sale în cadrul procedurii de insolvabilitate, respectiv acesta nu poate solicita revendicarea bunurilor solicitate prin separarea acestora din masa debitoare a căror contravaloare deja a fost încasată printr-o hotărâre judecătorească …, întrucât, prin acțiunea dată reclamantul pretinde o dublă prestație – atât separarea bunurilor din masa debitoare cât și încasarea costului acestora ce rezultă dintr-un proces judiciar anterior, fapt inadmisibil.”
Aprecierea dată de Curte este că prin efectele hotărârii respective, „pretinsul drept de proprietate al reclamantului s-a consumat, întrucât acesta deținea un titlu executoriu cu privire la încasarea contravalorii bunurilor.” Cu toate că în contracte „este stipulat cert și clar faptul că dreptul de proprietate se păstrează la vânzător până la achitarea integrală al ratelor, odată cu adoptarea hotărârii judecătorești cu privire la încasarea contravalorii acestor bunuri, aceste prevederi contractuale și-au încetat de drept efectul.”
Apreciem critic poziția Curții prin care aceasta afirmă că dreptul de proprietate al reclamantului s-a consumat. Reclamantul a obținut doar un titlu executoriu cu privire la încasarea datoriei, fără să fi recurs efectiv la executarea silită6 a obligației. Trebuie menționat că în sensul art. 536 alin. 1, nu există un temei în baza căruia vânzătorul și-a pierdut dreptul de proprietate iar cumpărătorul l-a dobândit, or acesta nu a achitat toate ratele, iar prin hotărârea la care se face referire, debitorul doar a fost obligat să plătească suma datorată, adică să execute contractul, pentru ca ulterior vânzătorul să își execute obligația sa de a transmite dreptul de proprietate. Respectiva hotărâre nu reprezintă un titlu care să confirme sau să constate dobândirea dreptului de proprietate de către cumpărător.
Totodată, Curtea menționează că reclamantul „este decăzut din dreptul la rezoluţiune pentru acea neexecutare, din motivul că nu a notificat despre aceasta într-o perioadă rezonabilă, … or din momentul intrării în vigoare al hotărârii din 22 noiembrie 2022, reclamantul era în drept să solicite restituirea tuturor prestațiilor – efectul nemijlocit al rezoluțiunii, fapt ce nu s-a realizat în termeni rezonabili.” Totuși, Curtea nu a menționat care termen ar fi unul rezonabil.
Conform art. 901, alin. 1 CC, atunci când debitorul nu își execută obligația, creditorul poate recurge la anumite mijloace de apărare, printre care executarea silită sau rezoluțiunea contractului. Alin. 7 al acestui articol prevede că „Declarația creditorului nu produce efectul rezoluțiunii dacă la acea dată dreptul la rezoluțiune era prescris extinctiv, iar debitorul invocă această excepție înainte sau după declarație”, de unde putem deduce că termenul rezonabil s-ar încadra într-o perioadă de maxim 3 ani (termenul general de prescripție). Mai mult decât atât, la caz, debitorul nu a invocat prescripția dreptului la rezoluțiune și nici nerespectarea unui termen rezonabil de notificare, fapt care a fost invocat de instanță din oficiu.
Menționăm că decăderea din dreptul de rezoluțiune în baza art. 922, alin. 3 CC, pe care instanța a invocat-o nu este aplicabilă speței, întrucât prevede decăderea din acest drept oferit doar în baza temeiurilor prevăzute la art. 917, 918, 919 CC. În speță, niciunul din aceste articole nu a servit drept temei pentru declararea rezoluțiunii, aceasta fiind declarată, considerăm noi, în baza temeiului prevăzut la art. 916. Apreciem neexecutarea respectivă drept una esențială în sensul art. 916, alin. 2, lit. b), or, în cadrul unui contract de vânzare-cumpărare cu rezerva proprietății, importanța achitării integrale ține de esența acestui contract, fiind de fapt garanția că vânzătorul va putea pretinde efectiv la toată suma datorată în temeiul acestui contract.
Totodată, pe lângă dreptul general la rezoluțiune pentru neexecutare esențială, art. 1193, alin. 1 CC prevede dreptul special de rezoluțiune al vânzătorului, menționat anterior, care îi permite acestuia să declare „rezoluțiunea vînzării-cumpărării sub rezerva proprietății dacă în privința cumpărătorului a fost intentat procesul de insolvabilitate.” În speță, de la data intentării procedurii respective (data la care s-a născut dreptul special la rezoluțiune) și până la notificarea de rezoluțiune au trecut 65 zile, termen care, ținând cont de specificul desfășurarării procedurii de insolvabilitate, considerăm că s-ar încadra într-un termen rezonabil (deși în acest caz nu este prevăzută obligativitatea notificării într-un termen rezonabil).
În continuare, ne vom referi la unele specificități ale separării din masa debitoare a bunurilor imobile în construcție. În acest sens, Curtea Supremă de Justiție s-a exprimat referitor la condițiile pe care trebuie să le întrunească un bun imobil în construcție pentru a putea fi separat în Recomandarea nr. 89 din 20 aprilie 2016. Potrivit acesteia, pentru a fi pasibil de separare bunul trebuie să existe în natură, să fie inclus în masa debitoare, să poată fi separat în natură și persoana care solicită separarea să dețină un drept real asupra bunului. Am menționat anterior că separarea este posibilă doar în cazul existenței dreptului de proprietate, și nu a oricărui drept real al persoanei ce o solicită. Referitor la existența bunului în natură, și anume a bunului imobil în construcție, art. 481 din Legea insolvabilității prevede expres condițiile tehnice în care acesta poate fi separat: dacă a fost executată cel puțin structura de rezistență a clădirii, inclusiv fundația, pereții structurali și despărțitori și acoperișul.
Un alt aspect important se referă la posibilitatea separării bunurilor imobile din masa debitoare în timpul procedurii de restructurare. Conform alin. 3, art. 481 din Legea insolvabilității, „Administratorul insolvabilității poate refuza separarea bunului din masa debitoare dacă consideră, ca urmare a analizei situației economice a debitorului, că există, prin aplicarea procedurii de restructurare, o posibilitate reală de finalizare a construcției și de transmitere către cumpărători a bunurilor imobile. În acest caz, administratorul insolvabilității este obligat să propună un plan al procedurii de restructurare. Dacă adunarea creditorilor nu va accepta planul propus de administratorul insolvabilității, acesta va da curs imediat cererilor de separare.” Analizând dispozițiile menționate, reținem că în cazul respectiv, dacă administratorul consideră posibilă aplicarea procedurii de restructurare, iar adunarea creditorilor acceptă planul de restructurare, legea îi permite acestuia să refuze cererile de separare, dar nu îl obligă să o facă. Ar rezulta că separarea bunurilor imobile poate avea loc și în cadrul procedurii de restructurare.
Practica judiciară însă interpretează textul articolului respectiv ca fiind o interdicție expresă de a admite separarea în timpul procedurii de restructurare. Astfel, într-o decizie a Curții de Apel7 se menționează că articolul respectiv „expres indică în ce situaţie instanţa de insolvabilitate (și respectiv și administratorul) dispune de competenţă de a admite cererea de separare şi anume atunci când adunarea creditorilor nu a acceptat planul propus de către administratorul insolvabilităţii şi ultimul nu a dat curs imediat cererii de separare.” Totodată, „în sensul prevederilor art. 184 a Legii insolvabilităţii, după aplicarea procedurii de restructurare faţă de debitor, se instituie moratoriul asupra executării silite a obligaţiilor debitorului ale creditorilor existente la data aplicării procedurii de restructurare cu anumite excepţii. Mai mult ca atât, odată aplicat planul procedurii de restructurare, creanţele creditorilor se satisfac în corespundere cu prevederile planului. în mod colectiv, or, urmărirea individuală a bunurilor din patrimoniul debitorului de către un creditor ar duce la încălcarea scopului şi esenţei procedurii de restructurare.” Considerăm că instanța a optat pentru o interpretare sistematică a normei, coroborând art. 481 cu art. 184 prin prisma ratio legis, întemeindu-se pe raționamente de ordin economic.
În susținerea instanței, putem menționa că dacă s-ar admite separarea unui bun imobil nefinalizat, deși este posibilă finalizarea lui, conform art. 1176, alin. 3 CC cumpărătorul va avea dreptul la restituirea sumelor plătite în temeiul contractului în măsura în care ele depășesc proporțiile de executare a etapelor construcției. Cu alte cuvinte, debitorul va trebui să predea bunul în starea în care este și va mai rămâne cu o datorie față de cumpărător (de restituire a plăților care exced proporția de executare). Dacă însă, prin aplicarea planului de restructurare, debitorul reușește să finalizeze bunul, acesta va lichida definitiv datoria față de cumpărător, iar din suma achitată de acesta vor putea fi satisfăcute în continuare creanțele celorlalți creditori. O astfel evoluție a evenimentelor corespunde în mai mare măsură scopului procedurii de insolvabilitate și anume a valorificării activelor debitorului la potențialul maxim, pentru satisfacerii colective a masei credale prioritar valorificării individuale a bunurilor din patrimoniul debitorului.
Totodată, considerăm că aplicarea acestei interdicții nu aduce o atingere dreptului de separare a cumpărătorului, ci mai degrabă îl suspendă, întrucât într-o eventuală eșuare a planului de restructurare, cumpărătorul va putea solicita separarea. Referitor la această situație, este important să menționăm incidența art. 169, alin. 1, lit. b, care prevede: Judecătorul refuză să primească cererea de chemare în judecată dacă există o hotărîre judecătorească irevocabilă cu privire la un litigiu între aceleaşi părţi, asupra aceluiaşi obiect şi avînd aceleaşi temeiuri. Deși, ținând cont de interpretarea pertinentă a termenului temei, o astfel de circumstanță a cazului s-ar încadra într-un temei nou, totuși, în scopul uniformizării practicii judecătorești și al previzibilitații raporturilor juridice, considerăm necesară introducerea în lege a admisibilității unei astfel de cereri repetate. În acest scop, propunem completarea art. 481 din Legea insolvabilității cu următorul alineat:
(6) Respingerea cererii de separare a bunurilor pe durata procedurii de restructurare, întemeiată pe necesitatea conservării masei debitoare în scopul redresării, nu constituie un impediment pentru depunerea unei noi cereri de separare după trecerea debitorului în procedura falimentului sau în cazul eșuării planului de restructurare.
III. Concluzii
Mecanismul separării bunurilor din masa debitoare constituie o garanție esențială a protecției dreptului de proprietate al terților în cadrul procedurii de insolvabilitate. Importanța sa a crescut semnificativ odată cu fenomenul insolvabilității din sectorul construcțiilor, iar reforma Codului Civil din 2019 a marcat o schimbare fundamentală de paradigmă în materia contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție. Prin introducerea înregistrării provizorii a dreptului de proprietate și prin reglementarea expresă a efectelor insolvabilității vânzătorului, legiuitorul a conferit cumpărătorului un drept real sub condiție suspensivă, înlocuind vechea poziție vulnerabilă de creditor. Această soluție legislativă reflectă o opțiune clară pentru protecția reală a persoanelor fizice care achiziționează locuințe aflate în curs de edificare.
Cu toate acestea, practica judiciară continuă să evidențieze anumite dificultăți de interpretare și o aplicare neuniformă a dispozițiilor respective. Analiza relevă necesitatea unei alinieri complete a practicii la noua filosofie a legii: separarea bunurilor imobile viitoare trebuie să rămână un instrument eficient de protecție, fără a compromite obiectivele procedurii de insolvabilitate atunci când finalizarea construcțiilor este obiectiv posibilă. O interpretare și aplicare consecventă a acestor norme vor contribui atât la creșterea încrederii participanților pe piața imobiliară, cât și la realizarea unui echilibru real între protecția proprietății terților de bună-credință și interesul colectiv al creditorilor.
Note
- Recomandarea nr. 89 din 20 aprilie 2016 cu privire la practica examinării cererilor de separare a bunurilor din masa debitoare în temeiul art. 48 Legea insolvabilității nr. 149 din 29.06.2012
- Hotărâre, Judecătoria Chișinău, sediul Centru. Dosar nr. 2i-588-7/2019
- Hotărâre, Judecătoria Chișinău, sediul Centru, Dosar nr. 2i-415-86/19
- Decizie, Curtea de Apel Chișinău, Dosar nr. 2ai-22/24
- Decizie, Curtea de Apel Chișinău, Dosar nr. 2ai-24/25
- Conform art. 91 alin. 2 Cod de Executare, „În cazul în care debitorul nu execută benevol obligația sa în termenul stabilit de lege sau de instanța de judecată, aceasta poate fi impusă prin executare silită, proces care demarează odată cu sesizarea executorului judecătoresc.” Rezultă astfel că procedura de executare silită are loc doar prin sesizarea executorului judecătoresc.
- Decizie, Curtea de Apel Chișinău, Dosar nr. 2ai-276/23